Suspensão de cobranças de ITBI em São Paulo por falta de ampla defesa e contraditório

As recentes decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP”), favoráveis aos contribuintes paulistanos, reforçam o entendimento contrário à cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”), tendo como base de cálculo o valor do imóvel originado em procedimento de arbitramento de valor conduzido pelo Fisco sem a participação do contribuinte. Com elas, surgem importantes precedentes para futuras operações de compra e venda de imóveis.

Essas decisões se fundamentam na necessidade de ofertar ao contribuinte a possibilidade de impugnar o laudo de avaliação do imóvel apresentado pelo Fisco, bem como de ter assegurado o contraditório e a ampla defesa no curso de tal arbitramento. O procedimento de arbitramento do valor usado como base de cálculo do imposto está autorizado apenas quando existem indícios de omissão ou má-fé na declaração do contribuinte, nos termos previstos no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), desde que o contribuinte seja intimado e tenha a oportunidade de apresentar defesa. No entanto, os fiscos municipais, de modo geral, tendem a expandir as hipóteses de determinação do valor por arbitramento, uma prática que, por vezes, gera um recolhimento superior em comparação ao que seria praticado caso fosse utilizado o valor venal.

As divergências sobre a base de cálculo do recolhimento do ITBI surgiram quando foi publicada a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em fevereiro de 2022, no julgamento do REsp nº 1937821, em que foi estabelecido que o ITBI deve recair sobre o valor de mercado do imóvel e não sobre o valor venal do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (“IPTU”) ou sobre o valor venal de referência, que é presumido pelo Fisco com base em estimativas de mercado.

Embora a decisão tenha assegurado aos contribuintes o recolhimento do imposto com base no valor de mercado do imóvel, por ter sido publicada em recurso repetitivo, algumas prefeituras, como a de São Paulo, têm discordado do valor de mercado declarado, e, para tal efeito, exigido o pagamento da diferença do valor do imposto, tomando como base de cálculo o valor do imóvel obtido por meio de procedimento de arbitramento de valor, sem a participação do contribuinte.

Em situações como essas, levadas ao judiciário, as decisões do TJSP têm sido protetivas aos contribuintes e determinam a suspensão ou o cancelamento das autuações fiscais, considerando a falta de participação do contribuinte no procedimento que arbitrou o valor do imóvel em razão da ausência da ampla defesa e do contraditório.

Contudo, as atuais divergências podem fazer com que a questão chegue novamente aos tribunais superiores. Caso isso aconteça e haja um entendimento favorável aos contribuintes, futuras operações de compra e venda de imóveis poderão ser beneficiadas pela decisão, uma vez que as prefeituras deverão respeitar o valor declarado de mercado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI. Ainda, caso haja indícios de omissão ou má-fé, tais prefeituras deverão ofertar aos contribuintes a participação no procedimento de arbitramento de valor do imóvel, possibilitando a apresentação de eventual impugnação ao laudo de avaliação pelo contribuinte.

As equipes de Tributário e Imobiliário do Demarest continuarão acompanhando as atualizações do setor e estão à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.