Revisão da LPUOS e regulamentação de habitação de interesse social em São Paulo

Muitas discussões que repercutem diretamente na legislação urbanística – e, consequentemente, nos negócios imobiliários na cidade de São Paulo – tiveram desfecho neste ano. Em 19 de janeiro de 2024, foi publicada a Lei n.º 18.081, contendo a revisão parcial da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), a Lei n.º 16.402/2016. A nova regulamentação promove correções e ajustes não apenas para sua adequação com as políticas públicas urbanas, mas também com as alterações decorrentes do desenvolvimento da LPUOS.

Parte relevante dessa revisão parcial se baseia na revisão intermediária do plano diretor do município, sancionada em junho do ano passado (Lei n.º 17.975/2023), e na Ação Direta de Inconstitucionalidade n.º 2304556-40.2020.8.26.0000, da qual resultou a inaplicabilidade de alguns dispositivos da Lei de Zoneamento.

Vetos na sanção da revisão da LPUOS

A sanção vetou 58 itens, que causaram grandes discussões. Um desses itens diz respeito ao aumento de gabarito nas Zonas Mistas (ZM) e nas Zonas de Centralidade (ZC), áreas mais afastadas do sistema de transporte público, conhecidas como “miolos de bairros”. Com o veto, permanecem os limites de 28 metros nas ZM e de 48 metros nas ZC.

Outro item vetado se refere ao processo sobre tombamento de imóveis, que determinava que a decisão final sobre o tema seria da Câmara Municipal. Dessa forma, a palavra final sobre o tombamento de imóveis continua sob responsabilidade do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp).

Outro item vetado relevante tratava da permissão de implantação de unidades de habitação de interesse social em Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zonas Especiais de Proteção Ambiental (ZEPAMs), persistindo, assim, o impedimento à implantação desses empreendimentos.

Novas regras trazidas pela revisão da LPUOS

Estão em vigor novas regras de expansão das zonas eixo de estruturação da transformação urbana, indutoras do crescimento da cidade com: mecanismos de revitalização de edificações, parâmetros de qualificação de zonas estritamente residenciais e critérios de definição de categoria de uso não residencial, não configurando uso misto (por exemplo, edificações residenciais em conjunto com atividades de flats ou apart–hotéis em determinados casos para obtenção de benefícios), além de novos critérios de proporção de quantidade de vagas de garagem por metro quadrado de área e recuos de lotes e fachada ativa, entre outras novidades.

Pendências na regulamentação de habitações de interesse social

Nesse contexto de revisão de leis urbanísticas também se insere a regulamentação da produção privada de habitações de interesse social feita pelo Decreto n.º 63.130, de 19 de janeiro de 2024, e os critérios de enquadramento e elegibilidade para essas habitações constantes da Portaria SEHAB 32, de 21 de fevereiro de 2024.

A iniciativa de produção privada desse tipo de unidade traz benefícios fiscais e urbanísticos ao empreendedor, mas também alguma incerteza que demanda cuidados, especialmente em relação ao atendimento da demanda por tais unidades e a sua destinação àquelas pessoas que se enquadram nos requisitos para ter o direito de adquiri-las.

A recente Portaria SEHAB 32 regulamenta esses critérios, porém ainda não o faz de forma conclusiva, pois deixou às entidades supervisionadas pelo Banco Central do Brasil a tarefa de atestar que os interessados em tais unidades preenchem os requisitos da portaria. Resta sabermos como essas entidades vão operar em relação ao assunto e se nova regulamentação, de autoria do Banco Central do Brasil, virá.

Passos importantes foram dados na direção do necessário esclarecimento do assunto, mas algumas dúvidas ainda pairam, notadamente em relação à possibilidade de venda de tais unidades de interesse social e a responsabilidade do empreendedor por eventual desvio do uso dessas unidades por pessoas não enquadradas na categoria a que se destinam.

A equipe de Imobiliário do Demarest segue acompanhando as mudanças legislativas acerca das principais normas urbanísticas e está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.