Novo Plano Diretor de São Paulo aprovado: revisão intermediária amplia a possibilidade de construção de prédios mais altos e traz outras novidades

Em 26 de junho de 2023, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou o Projeto de Lei nº 127, de 28 de março de 2023, o qual versa sobre a revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, em vigor desde 31 de julho de 2014, na forma da Lei nº 16.050. Após a aprovação pela Câmara, o texto seguirá para a sanção do prefeito Ricardo Nunes.

Dentre as principais mudanças aprovadas pelo referido Projeto de Lei estão:

• a ampliação da área ao longo dos eixos de transporte coletivo em que podem ser construídos prédios com maiores limites de altura;
• a permissão para construir prédios mais altos, desde que uma parte dos apartamentos seja voltada à habitação social; e
• mudanças nos parâmetros do número de vagas de garagem por apartamento em áreas próximas a estações de metrô e trem e corredores de ônibus.

Em princípio, entre as alterações trazidas pela revisão, se destaca possibilidade de construção de prédios mais altos nos eixos de transporte. No texto atual, essas construções podem ser realizadas em um raio de até 600 metros das estações de trem, metrô e monotrilho, enquanto a revisão implementa um raio de 700 metros, representando um aumento de aproximadamente 36% da área dos eixos.

Do mesmo modo, foi prevista a possibilidade de construção de prédios mais altos nas regiões próximas aos pontos e corredores de ônibus, com o aumento do raio de 300 para 400 metros, representando um aumento de cerca de 78% da área abrangida. Vislumbra-se, de imediato, a questão sobre esse tipo de infraestrutura suportar ou não esse adensamento e os poucos mecanismos de compensação estabelecidos.

Além disso, um dos focos da alteração proposta é o incentivo às habitações de interesse social (“HIS”). Na mesma linha da possibilidade da construção de prédios mais altos, com o texto substitutivo, há a possibilidade de aumento da área construída dos prédios que destinarem parte das suas unidades para as HIS.

Dessa forma, o texto votado determina que para os empreendimentos que atenderem à condição mencionada acima, o coeficiente de aproveitamento de prédios residenciais localizados nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) pode aumentar em até 50% (o coeficiente de aproveitamento diz respeito à relação entre a área do terreno e a projeção da construção no referido terreno). A preservação de tal destinação é um ponto controverso, pois não há nada além da necessária fiscalização municipal, em relação aos empreendedores, que possa garantir o uso pelo público a que se destinam tais unidades.

Outro ponto trazido pela revisão da lei é a mudança da relação do número de vagas de garagem por apartamento. Atualmente, a legislação permite que para cada unidade de apartamento a ser construída, seja também prevista uma vaga de garagem, independentemente do tamanho da unidade. A questão caminha conjuntamente com a da infraestrutura de transporte em seus diferentes modais. Com a aprovação do texto substitutivo, ficou autorizado que apartamentos com mais de 30m² tenham uma vaga de garagem (sem custo adicional ao empreendedor), ou que a cada 60m² de área construída seja prevista uma vaga de garagem adicional, também sem custo adicional. Apartamentos com menos de 30m² poderão não ter vaga de garagem.

Se por um lado as alterações na legislação propiciam um incentivo às incorporadoras para construção de empreendimentos nas intermediações de eixos de transporte público em necessário atendimento à demanda habitacional, por outro lado elas apresentam questões que devem ser conciliadas nos projetos e, até mesmo, no uso das novas unidades que, porventura, tenham sido licenciadas de forma especial e, igualmente, não deverão ter, em teoria, uso diferente daquele para as quais foram idealizadas.

O uso comercial de determinadas áreas, rememorando o exemplo das “dark kitchens”, entre outros, é um dos aspectos que merecem atenção e estudo quando idealizada uma iniciativa comercial ou residencial na capital paulista.

A equipe de Imobiliário do Demarest segue acompanhando a tramitação da revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo e está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.