Nova instrução normativa consolida regras sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias

Foi publicada na última quinta-feira (07/03) a Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil (“RFB”) nº 2179 (“IN nº 2179”), que teve como objetivo consolidar a regra sobre o regime especial de tributação aplicável (“RET”) conforme alterações legislativas relacionadas às:

• incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação;
• construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (“PMCMV”) destinados às famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1; e
• construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do PMCMV e do Programa Casa Verde e Amarela, considerando as últimas alterações legislativas sobre o tema.

A adesão ao RET-Incorporação continua sendo uma opção irretratável, que vigora enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Vale lembrar que o terreno e as da incorporação imobiliária sujeita ao RET-Incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (“IRPJ”), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“CSLL”), à Contribuição para o Programas de Integração Social (“PIS”) e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”), exceto as dívidas calculadas sobre receitas mensais recebidas no âmbito da respectiva incorporação e sujeitas à alíquota unificada relativa aos tributos federais citados acima, que pode variar de 1% a 4%, conforme o caso.

Ressaltamos também os requisitos dispostos na IN nº 2179 para aderir ao RET-Incorporação:

• Afetação do terreno e das acessões, da incorporação imobiliária.
• Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (“DTE”).
• Regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela Secretaria Especial da RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (“PGFN”).
• Regularidade quanto ao recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (“FGTS”);
• Inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais.
• Inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador.
• Inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra sócio majoritário ou administrador.
• Apresentação do Requerimento de Opção ao Regime Especial.

A opção pelo RET-Incorporação será deferida por despacho decisório proferido por auditor fiscal da RFB, disponibilizado ao contribuinte por meio do serviço digital no site da RFB, a partir de 1º de julho de 2024.

Elencamos as principais alterações legislativas consolidadas na IN nº 2179, no que concerne à incorporação imobiliária:

• A Sociedade em Conta de Participação (“SCP”) que contiver incorporação em seu patrimônio especial, veículo comum de investimentos em empreendimentos imobiliários, poderá aderir ao RET-Incorporação, desde que sejam cumpridos os requisitos legais, cabendo ao sócio ostensivo cumprir as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP para todos os fins;
• O RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização. No caso de contratos de construção, será aplicado até o recebimento integral do valor do respectivo contrato, sendo tal regra válida . Esse aspecto, em conjunto com a prática de financiamento próprio das unidades aos adquirentes pelo incorporador depois da entrega de chaves, afasta a discussão a respeito da tributação de tais valores e os integra ao regime especial. Além disso, pacifica a questão dos empreendimentos idealizados para implementação em diferentes fases, com o desdobramento da incorporação imobiliária nos termos do artigo 6º da Lei 4.864/65;
• O RET-Incorporação não poderá ser aplicado às receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, se ocorrida até 27 de dezembro de 2019;
• A aplicação do RET-Incorporação ao parcelamento do solo mediante loteamento, se ocorrido a partir de 28 de junho de 2022, caracteriza a incorporação imobiliária, desde que sejam atendidos os demais requisitos legais e que a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas; e
• O RET-Incorporação não se aplicará aos parcelamentos anteriores a 28 de junho de 2022, mesmo que contratualmente vinculados à opção de construção de unidades habitacionais, segundo projetos previamente aprovados pelo órgão competente.

As equipes de Imobiliário e Tributário do Demarest estão à disposição para fornecer quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.