A equipe de Direito Imobiliário do Demarest Advogados, a partir de uma série de situações enfrentadas nas últimas semanas, preparou uma lista de perguntas que, com as suas respectivas respostas, de forma abrangente, ajudam em inúmeras providências relacionadas ao dia a dia, não apenas em relação aos negócios imobiliários, mas, também, na vida de cada um de nós.
Não importa se no âmbito profissional ou pessoal, se cuidamos dos interesses de pessoas físicas ou jurídicas, com a pandemia declarada, as medidas de isolamento social e os inúmeros decretos de calamidade pública em vigor, ter em mãos as respostas para as diferentes situações que demandam os registros públicos é fundamental, sem prejuízo da necessidade de uma análise específica das situações enfrentadas.
1. Preciso assinar um contrato, mas como fazê-lo respeitando as recomendações de confinamento?
Temos à disposição diferentes recursos juridicamente válidos e eficazes para formalização de contratos em geral, tanto imobiliários como outros, que permitem a observância às orientações de confinamento social decorrentes da pandemia, dentre os quais destacamos:
- Assinatura do documento físico: pode-se utilizar portadores ou mesmo o serviço dos Correios para que levem o documento a ser formalizado no endereço de cada um dos signatários para que assinem o documento fisicamente. Nesse caso, havendo a necessidade de reconhecimento de firmas, ressaltamos que, de modo geral, os Tabelionatos de Notas têm funcionado com expediente reduzido (para mais detalhes, vejam nosso post: https://covid19.demarest.com.br/post/covid-19-prazos-e-atendimento-pelos-cartorios).
- Assinaturas digitais ou eletrônicas: podem se valer de qualquer mecanismo digital ou eletrônico (não necessariamente criptográfico) utilizado para a identificação e vinculação dos signatários, seja por meio de escaneamento de assinatura, impressão digital, assinatura digital (via certificado digital, tal como a Infraestrutura de Chaves Públicas – ICP-Brasil, que é o padrão utilizado para emissão do E-CPF e do E-CNPJ) ou outros mecanismos eletrônicos existentes, desde que estabelecida de comum acordo entre as partes contratantes.
É recomendável que o contrato celebrado digital ou eletronicamente contenha declarações das partes de que estão cientes de que o processo de assinatura eletrônica é complementar e não substitui o processo de assinatura física em papel. Também é adequado o uso de senha pelas partes nas respectivas operações contratadas e a manutenção de arquivos contendo a íntegra dos documentos firmados, de forma a permitir, se necessário, a sua fiel reprodução para apresentação em juízo (para mais detalhes sobre o assunto, vejam nosso post: https://covid19.demarest.com.br/post/assinatura-eletronica-em-contratos-alternativa-no-cumprimento-do-distanciamento-social-do-covid-19)
Vale lembrar que, independentemente da escolha da forma para a assinatura dos contratos, acordos, procurações ou outros documentos, deve-se atentar à necessidade das assinaturas das testemunhas, para os casos exigidos por lei, a fim de que o contrato produza os efeitos jurídicos pretendidos.
2. A situação de pandemia permite renegociar o valor do meu aluguel? E meu compromisso de venda e compra de imóvel com pagamento parcelado?
Negociar sempre é possível e, frente às dificuldades impostas pela pandemia no cumprimento/adimplemento de contratos, a palavra de ordem tem sido “negociar”. Até o momento, não há norma específica que autorize a suspensão total ou parcial do pagamento de contratos de aluguel ou compromissos de venda e compra de imóveis, daí a importância de uma conversa franca e aberta a respeito.
As partes contratantes devem buscar alcançar entendimento sobre os impactos efetivamente sofridos e buscar a melhor maneira de viabilizar a continuidade da relação contratual. Ressaltamos que contratos como os de locação e compromissos de venda e compra de imóveis (com pagamento parcelado) são usualmente de longo prazo e, em sua maioria, há forte interesse de ambas as partes na sua preservação, buscando-se sua sobrevivência à pandemia.
É fundamental que acordos em relação aos aluguéis contextualizem as condições em que estão sendo firmados, incluindo eventual caráter transitório.
Por fim, lembramos que o descumprimento contratual pré-existente aos efeitos da pandemia, juridicamente, não são abrangidos pelos seus efeitos.
3. Durante a pandemia declarada, é possível lavrar uma escritura de venda e compra, fazer uma procuração ou registrar um contrato no cartório de registro de imóveis?
Sim, é possível. Não apenas os tabelionatos de notas e os cartórios de registro de imóveis estão abertos, sendo o atendimento feito preferencialmente em regime de atendimento à distância, mas já está em vigor o Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça. Em locais onde não for possível a implantação do atendimento à distância, o atendimento presencial é feito, observados os cuidados determinados pelas autoridades sanitárias. Ressalta-se que os prazos previstos praticados pelos Cartórios serão contados em dobro, não aplicando este novo prazo apenas para emissão de certidões e registro de garantias reais sobre bens móveis e imóveis que sejam condição para liberação de financiamento. Como alternativa e coerentemente com a previsão do referido provimento nº 100, a possibilidade de prática de quase todos os atos eletronicamente já é uma realidade.
4. O que mudou em relação aos prazos de validade de certidões e outros documentos (por exemplo, o prazo de validade de uma procuração) necessários para instrução de uma auditoria ou de uma escritura de venda e compra? E a procuração que vem do exterior, necessita de apostilamento?
Cada certidão deve ser analisada de acordo com as regras de seu emissor tendo em vista que alguns órgãos editaram normas a respeito e aumentaram o prazo de validade. Ressalta-se, entretanto, que atrasos na emissão de certidões em virtude de redução de pessoal e do período de atendimento poderão ocorrer. Os cartórios permanecem com seu expediente regular, sendo o atendimento feito preferencialmente em regime de atendimento à distância. Desta maneira, caso haja a necessidade de renovação de procuração neste período, sua emissão não deverá ser afetada.
O prazo de validade de procurações não é alterado pelas normas desses órgãos, devendo ser observado o prazo estabelecido pelo seu outorgante.
No que se refere aos procedimentos de apostilamento, apesar de ainda não ter havido alguma alteração direta, as regras relacionadas ao funcionamento dos órgãos e as demais circunstâncias relacionadas à pandemia declarada podem atrasar a sua tramitação.
5. O que acontecerá com a escritura que foi apresentada para registro no Cartório de Registro de Imóveis e aguarda a análise? O prazo de 30 dias continua valendo?
Conforme art. 11 do provimento 94 do CNJ, os prazos estão sendo contados em dobro, em virtude da necessidade de adoção de medidas para a preservação da saúde dos responsáveis pelas delegações dos serviços extrajudiciais. Neste sentido, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo publicou em 17/03/2020 o Provimento nº 07/2020, o qual reduziu o período de atendimento dos Cartórios de Notas e Registro, bem como concedeu o prazo em dobro para os prazos legais, e em 22/03/2020 o Provimento nº 08/2020, autorizando a suspensão do funcionamento dos Cartórios de Registro de Imóveis e dispondo sobre as diretrizes para a manutenção dos trabalhos em caráter de plantão.
Neste sentido, apesar de o Provimento 08 determinar que os prazos para a prática dos atos não terão curso durante o período de suspensão do expediente, não obstante o sistema de plantão abranger os registros dos contratos de garantia real sobre bens imóveis que sejam condição para liberação de financiamentos e os demais atos de registro que forem compatíveis com a estrutura de funcionários do respectivo cartório, os cartórios vem adotando a política de atendimento físico em horário reduzido, bem como o prazo em dobro, conforme previsto no Provimento nº 94 do CNJ e no Provimento 07/2020.
6. Quais os impactos da pandemia declarada para o incorporador em relação ao prazo de carência da incorporação imobiliária e os prazos da construção dos empreendimentos? E para o locatário em relação ao direito de renovar a sua locação?
As relações comerciais estão sofrendo impacto direto em decorrência da pandemia da covid-19. Os efeitos dos Decretos de Calamidade Pública e da pandemia declarada não implicam de forma automática na suspensão dos prazos. Há de ser considerado que a construção civil foi incluída no rol das atividades essenciais e, assim, a sua continuidade deve ser preservada na medida do possível. Não há dúvidas, no entanto, de que negociações estão em curso no intuito de evitar o inadimplemento de obrigações e prevenir litígios futuros, como, por exemplo, os prazos previstos nos contratos de construção de empreendimentos imobiliários e entrega de unidades autônomas.
De maneira geral, a renegociação de prazos pautada pelo bom senso e razoabilidade é o mais recomendado para o atual cenário, no entanto, se faz necessário lembrar daqueles prazos que possuem caráter decadencial, ou seja, o direito se extingue pelo não exercício no prazo estipulado pela lei.
Neste sentido, alertamos para os prazos decadenciais, notadamente o de carência da incorporação, prevista na lei 4.591/64, durante o qual é permitido ao incorporador desistir da incorporação. Igual tratamento tem o prazo do locatário para propor a ação renovatória da locação prevista na lei do inquilinato.
Os prazos decadenciais não são disponíveis à negociação entre as partes, tais prazos requerem observância do preceito legal quanto ao seu período de eficácia. A suspensão ou mesmo a interrupção dos prazos decadenciais não será automática e existem em caráter extraordinário e transitório nos termos da Lei 14.010/2020.
7. Os prazos para certificação da descrição georreferenciada de imóveis rurais e os prazos para os pedidos de atualização cadastral de imóveis no INCRA foram afetados?
Não, os prazos para certificação do georreferenciamento continuam os mesmos, a saber: (a) vigente para imóveis a partir de 100 hectares; (b) até 20/11/2023 para imóveis entre 25 e 99,99 hectares; e (c) até 20/11/2025 para imóveis abaixo de 25 hectares.
8. Podem os condomínios estabelecer restrições para acesso de terceiros prestadores de serviços?
Não existe previsão legal expressa que autorize diretamente os condomínios a restringir o acesso de terceiros prestadores de serviços. Entretanto, tendo vista a decretação do estado de calamidade pública em nosso país, visando um bem maior que é a vida de todos os moradores que residem em seu condomínio, tal ato vem sendo corriqueiramente realizado por seus síndicos e condôminos.
No que se referem às obras, também não existe atualmente previsão expressa no sentido de restringi-las, contudo existe a necessidade de avaliar as restrições e eventuais exceções, tais como uma obra emergencial na qual se faz necessário a reparação de um cano de água rompido, tudo conforme o caso específico.
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