CVM Reforça Tendência e Amplia Conceito de Crédito Imobiliário

Em recente decisão unânime, no âmbito de consulta formulada por participantes do mercado, o Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (respectivamente, “Colegiado da CVM” e “CVM”) considerou ser possível o reembolso de despesas de natureza imobiliária (“Despesas Reembolsáveis”), com recursos captados com a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) lastreados em crédito imobiliário por força de sua destinação, de que é exemplo a emissão de debêntures ou outro instrumento de dívida para empreendimentos imobiliários.

Como requisitos à captação de recursos nesses moldes, o Colegiado da CVM condicionou a aprovação a que:

I. Sejam detalhadas as Despesas Reembolsáveis no termo de securitização e no instrumento de dívida (lastro) que suporta a emissão dos CRIs. Os detalhes das Despesas Reembolsáveis minimamente exigidos são:

a. Valor;

b. Descrição; e

c. Individualização dos imóveis aos quais as despesas se referem, com a indicação das matrículas e respectivos Cartórios de Registro de Imóveis.

II. As Despesas Reembolsáveis tenham sido incorridas nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores à data de encerramento da oferta pública dos CRIs; e

III. As notas fiscais, escrituras e demais documentos que comprovem as Despesas Reembolsáveis sejam objeto de verificação pelo agente fiduciário.

Em sua manifestação de voto, a Diretora Flávia Perlingeiro, acompanhada pelos demais Diretores – em divergência à posição da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE”) e da Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE”) –, sustentou que “o fomento não se caracteriza apenas por meio de captações de recursos para investimentos subsequentes à emissão dos CRIs”. Em interpretação teleológica, a referida Diretora argumenta:

“A clareza quanto à própria possibilidade de recuperação (via Reembolso) de recursos destinados ao setor imobiliário tem também o condão de estimular a antecipação de investimentos, já se sabendo que possam vir a ser financiados a taxas mais atrativas no âmbito de securitização no mercado de capitais”

Segundo a Diretora, a captação nos moldes acima descritos seria não apenas pertinente do ponto de vista conceitual, como também aderente à Lei nº 9.514, de 1997, cuja concepção, de acordo com sua exposição de motivos, (i) orientou-se segundo as diretrizes de desregulamentação da economia e modernização dos instrumentos e mecanismos de financiamento à atividade produtiva e (ii) teve como objetivo fundamental estabelecer as condições mínimas necessárias ao desenvolvimento de um mercado financeiro imobiliário, para o que se criam novos instrumentos e mecanismos que possibilitam a livre operação do crédito para o setor e a mobilização dos capitais necessários à sua dinamização.

Nesse sentido, ainda conforme o voto-condutor, a prevenção ao desvirtuamento da finalidade e da função dos CRIs não deveria ser realizada por meio de uma vedação ou proibição do financiamento de Despesas Reembolsáveis por meio de oferta pública de CRIs, mas sim com a limitação do intervalo entre o momento em que as Despesas Reembolsáveis foram incorridas e o encerramento da oferta de CRIs. A Diretora concorda, portanto, com a sugestão do prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses apresentada pelos consulentes, inspirado na Lei nº 12.431, de 2011, que trata dos valores mobiliários de projetos, tais como as debêntures de infraestrutura.

Esse precedente, que beneficiará tanto sociedades com atuação no setor imobiliário, quanto as que investem em imóveis – notadamente varejistas e empresas com investimento em plantas industriais –, segue a tendência da CVM no sentido de fomentar a destinação dos recursos, e não só sua origem, para justificar securitizações, por CRA e CRIs, com foco nas indústrias do agronegócio e imobiliária, respectivamente.

Do ponto de vista imobiliário, esta tendência se verificou com as decisões do Colegiado da CVM em casos emblemáticos como o da Rede D’or, de 2017 (Processo CVM nº 19957.010578/2017-50) (“Caso Rede D’or”), e da Barigui (home equity), de 2018 (Processo CVM nº 19957.008927/2017-73) (“Caso Home Equity”), que levaram à ampliação do conceito do crédito imobiliário elegível como lastro de emissões de CRIs.

No Caso Rede D’or, em decisão unânime, a CVM passa a não mais exigir que os recursos utilizados no pagamento do crédito imobiliário que lastreia os CRI sejam oriundos da exploração de atividade imobiliária. Assim, players que não integram o setor imobiliário, como a Rede D’or, que teve pleito semelhante negado em 2013, passou a poder captar recursos, a partir do referido precedente, por meio de ofertas de CRIs lastrados em instrumentos de dívida de sua emissão, com destinação imobiliária.

Em 2018, com o Caso Home Equity, a CVM ampliou, ainda mais, o conceito de crédito imobiliário. O Colegiado da CVM autorizou, por três votos a dois, em sentido contrário ao recomendado pela Área Técnica, oferta de CRIs com lastro em créditos oriundos de empréstimos garantidos por alienação fiduciária de imóvel residencial (home equity) ou comercial. Tal decisão ampliou o conceito de crédito imobiliário pela origem, sob o argumento de que o proprietário também tira proveito econômico de seu imóvel mediante outorga de garantia real, para fins de obtenção de recursos a custos mais reduzidos.

Com estas três decisões, a CVM amplia as possibilidades de captação por meio de CRIs, ao identificar outras indústrias e operações a utilizar este importante instrumento.