Contratos Imobiliários em Tempo de Pandemia: “La Trêve Hivernale” (A Trégua Invernal)?

Notícias de diferentes países apontam diferentes iniciativas para tentar conter os impactos da pandemia global nos negócios e na economia em geral. Dentre essas iniciativas destacamos a suspensão de ações de despejo, de cobrança de dívidas, ou incidência de juros ou multas por descumprimento contratual.

Por aqui no Brasil, a nossa realidade jurídica com o olhar nos contratos imobiliários como de locação, compra de imóveis ou construção, impõe reconhecer não apenas a situação extraordinária que vivemos, mas, com ela, ofato de que a sua aplicação não é automática, assim como as diferentes circunstâncias decorrentes de contratos em curso ou de contratos cuja discussão judicial já se iniciou.

No que se referem aos contratos em discussão no judiciário agora no contexto no qual vivemos, começam as decisões, inclusive, obstando cumprimento de ordem de despejo. Numa delas, sob o entendimento de que “o direito à vida, que dá base a toda sistemática de Direitos Humanos, não é elidido pelo noticiado inadimplemento contratual”¹.Situação que se assemelha à trégua invernal² de tradição francesa e que traçamos o paralelo ilustrativo. Se durante o inverno uma ação de despejo pode seguir o seu curso, ainda que para cumprimento da ordem apenas depois da trégua para que ninguém seja colocado na rua para congelar, nos parece claro o conceito de que, igualmente, não seria aceitável colocar alguém na rua contrariamente à recomendação das autoridades competentes.

Mas esse paralelo que se depreende com facilidade nas locações residenciais, de fato, não reflete com a mesma emoção nas locações comerciais. As circunstâncias são outras, que nos fazem retomar a aplicação dos efeitos de força maior, sob as premissas já antes reconhecidas.

No que se referem aos contratos em curso, o bom senso provocado pela inciativa de uma conversa franca e clara deve prevalecer. Independentemente de ação governamental direta tal como se observa nos exemplos estrangeiros, os envolvidos devem adotar as medidas que lhes cabem.

Em muitos casos, a dificuldade do locatário de pagar o aluguel é real, pois o que fazer com pouca ou sem qualquer receita? No entanto, igualmente real pode ser a dificuldade do locador, pois nesse ciclo a pouca ou nenhuma receita do inquilino pode lhe trazer dano irreparável.

Também, o que dizer dos inúmeros adquirentes de unidades futuras de empreendimentos imobiliários que aguardam receber os seus apartamentos num prazo certo, coerentemente com tantos outros planos de vida encadeados com essa aquisição. A situação de impossibilidade do cumprimento dos prazos é notória, mas isso, nos parece não ser suficiente se o que se pretende é evitar litígios futuros. Não nos parecer ser o caso, contudo, de antecipar alguma situação litigiosa, mas não há dúvidas que a informação clara e precisa deve pautar qualquer medida a ser adotada.

Tanto nas relações decorrentes de locações, quanto naquelas decorrentes dos contratos de construção ou de venda de unidades imobiliárias futuras, a informação clara e precisa de uma parte à outra, é o recomendável, a antecipar problemas e, consequentemente, manter expectativas mais próximas da realidade.

De maneira geral, deve-se lidar com as situações decorrentes dos contratos imobiliários nas circunstâncias de pandemia num ambiente de trégua, infelizmente, sem a previsão clara de encerramento da invernal.

As equipes do imobiliário e do contencioso cível de Demarest Advogados estão à disposição para qualquer informação adicional ou assistência necessária.

1. 42ª Vara Cível do Foro Central da Capital de São Paulo –0012529-47.2020.8.26.0100.

2. Segundo o artigo L412-6 do Código de processos civis de execução francês (Code des procédures civiles d’exécution),toda medida de despejo fica suspensa no período compreendido entre 01/11 decada ano até 31 de março do ano seguinte, salvo em situações excepcionais.