CNJ regulamenta alienação fiduciária de imóvel por escritura pública em âmbito nacional

No dia 05 de junho de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) determinou a publicação de provimento que impõe a modificação das normas das corregedorias estaduais para estabelecer que apenas as entidades vinculadas ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além das administradoras de consórcio de imóveis, estão autorizadas a constituir alienação fiduciária de bem imóvel em garantia por intermédio da formalização de instrumentos particulares.

Essa decisão decorre do Pedido de Providências nº 0008242-69.2023.2.00.0000, e dela decorrerá a edição de provimento específico por parte do CNJ, a fim de aditar o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional para acrescentar o artigo 440-AN, o qual determina que os instrumentos particulares de constituição de alienação fiduciária só podem ser utilizados pelas entidades acima mencionadas, além das cooperativas de crédito.

O artigo 38 da Lei nº 9.514/73 (“Lei de Alienação Fiduciária”) prevê que os instrumentos de constituição de alienação fiduciária em garantia poderão ser formalizados mediante escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública. O cerne da discussão está exatamente na expressão “instrumento particular com efeitos de escritura pública”. O CNJ entendeu que, por força de tal previsão, apenas as entidades acima mencionadas estarão legitimadas a valer-se de instrumentos particulares para constituírem garantia fiduciária.

Esse entendimento já havia sido consolidado pelo próprio CNJ. Porém, seus efeitos estavam circunscritos às corregedorias de justiça de Minas Gerais, Pará, Maranhão, Paraíba e Bahia. Além de determinar a observância desse entendimento por todas as corregedorias de justiça do país, o CNJ estabeleceu o prazo de 30 dias para a adequação de normas locais sobre o tema. Tal prazo fluirá a partir da data de publicação de provimento específico contemplado na própria decisão do CNJ.

A aparente pacificação sobre o assunto vai além da mera discussão da obrigatoriedade ou não do uso de escritura pública em determinadas situações. Devem, ainda, ser consideradas outras questões, tais como a eventual restrição para as operações habitacionais, a adequada caracterização de créditos imobiliários e, notadamente, a possibilidade de – sob o mesmo argumento que suporta o entendimento do CNJ – ser questionadas garantias constituídas por instrumentos particulares, diante dos efeitos do vício pela não observância da forma.

A equipe do Demarest segue acompanhando os desdobramentos do tema e está à disposição para prestar informações adicionais e discutir possíveis estratégias.