CNJ regulamenta alienação fiduciária de imóvel por escritura pública em âmbito nacional

No dia 5 de junho de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou a publicação de provimento que impõe a modificação das normas das corregedorias estaduais para estabelecer que apenas as entidades vinculadas ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além das administradoras de consórcio de imóveis, estão autorizadas a constituir alienação fiduciária de bem imóvel em garantia por intermédio da formalização de instrumentos particulares.

Essa decisão decorre do Pedido de Providências nº 0008242-69.2023.2.00.0000, e dela decorrerá a edição de provimento específico por parte do CNJ a fim acrescentar o artigo 440-AN ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional. O artigo em questão determina que os instrumentos particulares de constituição de alienação fiduciária só podem ser utilizados pelas entidades acima mencionadas, assim como pelas cooperativas de crédito.

Entendimento do CNJ sobre a Lei de Alienação Fiduciária

O artigo 38 da Lei nº 9.514/73 (Lei de Alienação Fiduciária) prevê que os instrumentos de constituição de alienação fiduciária em garantia poderão ser formalizados mediante escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública.

O cerne da discussão está exatamente na expressão “instrumento particular com efeitos de escritura pública”. O CNJ entendeu que, por força de tal previsão, apenas as entidades vinculadas ao SFI, ao SFH, administradoras de consórcio de imóveis e cooperativas de crédito estarão legitimadas a valer-se de instrumentos particulares para constituírem garantia fiduciária.

Esse entendimento já havia sido consolidado pelo próprio CNJ. Porém, seus efeitos estavam circunscritos às corregedorias de justiça de Minas Gerais, Pará, Maranhão, Paraíba e Bahia.

Além de determinar a observância desse entendimento por todas as corregedorias de justiça do país, o CNJ estabeleceu o prazo de 30 dias para a adequação de normas locais sobre o tema. Tal prazo fluirá a partir da data de publicação de provimento específico contemplado na própria decisão do CNJ.

Expectativas para o provimento

A aparente pacificação sobre o assunto vai além da mera discussão da obrigatoriedade ou não do uso de escritura pública em determinadas situações.

Devem, ainda, ser considerados outros pontos, tais como a eventual restrição para as operações habitacionais, a adequada caracterização de créditos imobiliários e, notadamente, a possibilidade de – sob o mesmo argumento que suporta o entendimento do CNJ – serem questionadas garantias constituídas por instrumentos particulares, diante dos efeitos do vício pela não observância da forma.

A equipe do Demarest segue acompanhando os desdobramentos do tema e está à disposição para prestar informações adicionais e discutir possíveis estratégias.