CMN regulamenta uso de imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário

Em 19 de dezembro de 2024, o Conselho Monetário Nacional (“CMN”) aprovou a Resolução CMN nº 5.197, que altera a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018. A nova resolução visa atualizar as normas que regem o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”), o Sistema Financeiro da Habitação (“SFH”) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (“SFI”), estabelecendo condições gerais e critérios para a contratação de operações de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (“BC”).

A Resolução CMN nº 5.197 introduz definições e condições gerais para operações de crédito imobiliário, incluindo financiamento imobiliário e habitacional, e estabelece limites para a cota de crédito, pautando as atividades das instituições nesse contexto. Nesse sentido, é coerente com a Lei nº 14.711, de outubro de 2023 (Marco Legal das Garantias), que, entre diversas novidades, introduziu em nosso sistema a possibilidade de constituição de alienação fiduciária superveniente sobre bens imóveis e os procedimentos extrajudiciais de excussão de garantias hipotecárias e das alienações fiduciárias de bens móveis.

Principais pontos da resolução:

1. Definições

A norma estabelece definições para diversos institutos, quais sejam:

• Crédito imobiliário:
  • operações de financiamento imobiliário; e
  • operações de empréstimo contratadas por pessoas naturais que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações referenciadas em moeda estrangeira, as operações de crédito rural e as demais operações objeto de legislação ou de regulamentação específica.
• Financiamento imobiliário:
  • operações de crédito destinadas à aquisição, construção, produção, reforma e ampliação de imóveis residenciais e não residenciais; e
  • operações de crédito destinadas à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais.
• Financiamento habitacional: operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais.
• Financiamento para aquisição de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de imóvel novo, usado ou em fase de produção.
• Financiamento para construção de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à construção de imóvel residencial ou não residencial.
• Financiamento para produção de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à produção de conjunto de unidades residenciais ou não residenciais.
• Financiamento para reforma ou ampliação de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à reforma ou à ampliação de imóvel residencial ou não residencial.
• Financiamento para aquisição de material para a construção, ampliação e reforma de imóveis: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial ou não residencial.
• Imóvel residencial: a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
• Imóvel residencial novo:

o imóvel residencial que:

• esteja em fase de construção ou de produção; ou
• tenha até 180 dias de “Habite-se”, ou documento equivalente expedido por órgão público competente ou, nos casos de prazo superior, que não tenha sido habitado ou alienado.
• Cota de crédito: o percentual resultante da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação.

2. Limite de cota de crédito

Na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia na data da contratação da nova operação, não pode ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante.

3. Operação de crédito predominante

Trata-se da operação que possui o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor das operações já garantidas na data da contratação da nova operação. Em caso de igualdade, considera-se a operação com data de contratação mais antiga.

4. Critérios da cota de crédito

A cota de crédito não pode ser superior a 90% no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Além disso, na hipótese de um imóvel servir de garantia para mais de uma operação de crédito, a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas não pode exceder o limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante.

5. Novas operações com possibilidade de pactuação de condições diversas

Às novas operações de crédito garantidas pela alienação fiduciária da propriedade superveniente, é facultada a pactuação de prazo e de condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintos daqueles pactuados na operação de crédito original.

6. Operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais

As instituições financeiras poderão requerer, em operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais, a contratação de cobertura securitária que preveja cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.

7. Cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços

Os contratos das operações de crédito imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança, desde que tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos de um ano.

8. Garantias das operações de crédito imobiliário

As operações de crédito imobiliário devem ser garantidas por:

• no caso de operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição, à construção e à produção de imóveis:
  • alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;
  • alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
  • hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;
  • hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
  • cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
  • caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; ou
  • cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis.
• no caso de operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóvel residencial ou não residencial:
  • alienação fiduciária de bem imóvel do mutuário ou de terceiros; ou
  • hipoteca de bem imóvel do mutuário ou de terceiros.

A Resolução CMN nº 5.197 entrará em vigor em 1 de julho de 2025. Ainda que se aguarde a sua entrada em vigor, nada muda em relação às operações de empréstimo já implementadas cujas estruturas se baseiam no referido Marco Legal das Garantias. Dessa forma, a nova resolução representa mais um passo para propiciar a utilização ainda mais abrangente e efetiva dessas novas regras.

As equipes de Mercado Financeiro e Imobiliário do Demarest estão acompanhando a evolução do tema e permanecem à disposição para oferecer esclarecimentos necessários.