Consulta da RFB entende que Regime Especial Tributário é aplicável a empreendimentos no formato construção de casa quando em regime de afetação

A Receita Federal do Brasil (“RFB”) publicou, em 1º de fevereiro de 2023, a Solução de Consulta nº 24 (“COSIT 24”), a qual entendeu que o Regime Especial Tributário (“RET”), instituído pelos arts. 1º a 10º da Lei nº 10.931/04, é aplicável a empreendimentos no formato construção de casa quando a incorporação for feita em regime de afetação.

O RET é um regime de tributação específico para as incorporações imobiliárias que adotem o regime de afetação patrimonial. O benefício reduz a carga tributária a 4%, inferior à aplicada no regime geral, de 6,73%, decorrente da soma:

1. das incidências de IRPJ (alíquota básica e adicional) e de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), no lucro presumido; e
2. de Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e de Programa de Integração Social (PIS), no regime cumulativo de apuração dessas contribuições.

Trata-se de um estímulo fiscal para que as incorporadoras instituam o patrimônio de afetação, que garante proteção aos consumidores e segurança para o empreendimento.

A construção de conjuntos de casas isoladas ou geminadas já estava prevista no art. 68 da Lei nº 4.591/64 (“Lei de Incorporação Imobiliária”), entretanto, tal modalidade não era considerada incorporação imobiliária e, portanto, não poderia ser elegível para fins de adesão ao RET. Segundo a Lei de Incorporação Imobiliária, até então, o mero loteamento ou instituição de condomínio não era considerado incorporação, que, por sua vez, consistia em uma atividade empresarial, diferenciando-se:

1. do loteamento, que consistia na divisão de uma gleba em partes menores; e
2. do condomínio de lotes, que consistia em um condomínio especial que organiza a propriedade de um imóvel subdividindo a gleba em frações ideais, distinguindo o que é parte comum do que é privativo, sem vinculá-las às edificações e mantendo as vias e áreas comuns como de propriedade privativa.

Nesse sentido, a legislação, buscando beneficiar as incorporadoras e fomentar o mercado imobiliário, criou o RET, que só poderia ser aplicado aos empreendimentos que eram considerados incorporação imobiliária de condomínios edilícios. Dessa forma, excluíam-se da aplicação do RET as incorporações em outras modalidades, ainda que contratualmente vinculado à opção de construção de unidades habitacionais, na forma prevista na Lei de Incorporação Imobiliária e que, portanto, não abrangia a atividade desempenhada pelo loteador na venda de futuros lotes, conforme entendimento anterior que havia sido discutido no âmbito da Solução de Consulta nº 196 de 2015.

Ocorre que, com a publicação da Lei nº 14.382/2022, houve a alteração de disposições sobre as incorporações imobiliárias. Assim, a COSIT 24 foi separada em duas partes, com a interpretação do regime antes e depois da publicação da Lei nº 14.382/2022.

A Lei nº 14.382/2022 alterou a redação do Art. 68 da Lei de Incorporação Imobiliária, equiparando o loteamento à incorporação imobiliária, para fins de aplicação do RET, desde que a atividade de alienação de lotes integrantes do desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, conforme conclusão da recente COSIT 24.

Desse modo, o entendimento foi de que:

1. Até a publicação da Lei nº 14.382/2022, em 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo por meio de loteamento ou desmembramento vinculado à construção de casas isoladas ou geminadas não poderia ser elegível ao RET.
2. Após a publicação da Lei nº 14.384/2022, o parcelamento do solo por meio de loteamento ou desmembramento vinculado à construção de casas isoladas ou geminadas passou a ser equiparado à incorporação imobiliária.

Dessa forma, o empreendedor pode aderir ao RET, desde que atendidos os requisitos da legislação, principalmente os contidos no art. 68 da Lei de Incorporação Imobiliária, e consequentemente, poderá usufruir do benefício de uma carga tributária de 4%, inferior à aplicada no regime geral, de 6,73%.

A equipe de Imobiliário do Demarest está à disposição para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários.